Van energiebeleid naar duurzaamheidsvisie

De regionale woningcorporatie Pré Wonen beheert ongeveer 14.000 woningen in Zuid-Kennemerland (Haarlem, Heemstede en Bloemendaal) en IJmond(Beverwijk en Heemskerk). Energiebeleid heeft al geruime tijd de aandacht en leidt tot goede resultaten op het gebied van energiebesparing en wooncomfort. Met diverse projecten onderzoekt Pré Wonen mogelijkheden om het energiebeleid om te bouwen tot een integrale duurzaamheidsvisie. Joost Ruissen, projectleider nieuwbouw en renovatie, en Tim van Honk, senior projectontwikkelaar, vertellen waar Pré Wonen nu staat en wat de ambities zijn.

Greenteam
‘Duurzaamheid is voor Pré Wonen geen doel op zich, het is een middel om betaalbaarheid voor onze huurders te bereiken’, stelt Ruissen. ‘In het rijtje people, planet, profit waarmee men duurzaamheid vaak uitdrukt, gaat het ons als corporatie, naast de milieueffecten, vooral om de huurder: de betaalbaarheid én het wooncomfort.’ Ruissen is trekker van het Greenteam, een interne denktank van Pré Wonen op het gebied van duurzaamheid en energie. Dit team houdt de ontwikkelingen in de gaten, zet zich in om collega’s bewust te maken van de mogelijkheden en zorgt voor vertaling van ideeën naar de praktijk. Dat kan gaan om interne zaken, zoals bewuster omgaan met papier- en plasticverbruik, of om initiatieven die huurders bewustmaken van energiebesparing. Ook heeft de corporatie oog voor innovatieve technieken op het gebied van energieopwekking voor woningen. Pré Wonen is bijvoorbeeld betrokken bij een haalbaarheidsonderzoek voor het gebruik van restwarmte van Tata Steel voor verwarming van woningen in Beverwijk en Heemskerk en bij een onderzoek naar toepassing van aardwarmte in Haarlem. ‘Bij dergelijke onderzoeken is ons doel altijd dat de huurder erop vooruit moet gaan’, benadrukt Ruissen.

Duurzaamheidsvisie
In het beleidsplan staat dat Pré Wonen voor 2018 een CO2-reductie van 20 procent wil realiseren. Ze zijn over de helft, want in de periode 2008-2014 is al 11 procent besparing behaald. Voor de volgende stappen werkt Pré Wonen aan een integrale duurzaamheidsvisie. Dat gebeurt samen met huurders: er komt een online enquête op de website waarin zij ideeën kunnen delen. De resultaten neemt de corporatie mee in de visie, waarover ook een werkgroep van betrokken bewoners meedenkt. Ruissen: ‘Energiekosten vormen een groot deel uit van de woonlasten van huurders. Om bij te dragen aan het verminderen van de woonlasten brengt het Greenteam in kaart bij welke complexen de grootste energiebesparing mogelijk is en welke (groepen) bewoners hierbij het meest gebaat zijn.’ Lastig is nog wel dat Pré Wonen in verschillende gemeenten werkzaam is en dat het gemeentelijk beleid nog wel eens verschilt. Aan de andere kant kunnen ervaringen in de ene gemeente werken als bewijskracht voor een andere gemeente. Pré Wonen is bijvoorbeeld met Beverwijk in gesprek over een zonnepanelenproject vergelijkbaar met een project van collegacorporatie Ymere in Haarlemmermeer. (Zie ook het artikel over Haarlemmermeer in de serie Gemeenten en duurzaamheid, B&G 5, 2013).

EnergieActiePlan
Sinds 2011 werkt Pré Wonen met een EnergieActiePlan. Dit houdt in dat er tot 2018 jaarlijks 1 miljoen euro beschikbaar is voor verduurzaming in de bestaande bouw. Met isolatie zijn al heel wat woningen comfortabeler en energiezuiniger gemaakt. Het energielabel verbetert daarbij enkele stappen, meestal tot label C. Dit is dus nog niet op het niveau van gemiddeld label B dat in het Energieakkoord is afgesproken. ‘Met alleen het EnergieActiePlan komen we er niet’, geeft Tim van Honk toe. ‘Maar we gaan onze stinkende best doen om toch gemiddeld dat label B te halen.’

Een van de veranderingen is splitsing van het budget van het EnergieActiePlan. Vanaf 2015 gaat de helft naar isolatieprojecten en de andere helft naar het plaatsen van zonnepanelen op gestapelde bouw. De zonne-energie wordt gebruikt voor elektriciteit in de centrale ruimtes, zoals de lift en verlichting in het trappenhuis. De komende drie jaar wil Pré Wonen in totaal 4.000 zonnepanelen laten plaatsen, die met elkaar 850.000 kWh per jaar gaan opleveren. Driekwart van de energiebesparing die dat oplevert, gebruikt Pré Wonen om de investeringen terug te verdienen en voor de beheerkosten. De rest gaat naar de huurders in de vorm van korting op de servicekosten. Bij de keuze voor de complexen waar de zonnepanelen komen, laat Pré Wonen zich leiden door het rendement: in een complex met een lift is de meeste energie te besparen. Daarnaast telt het dakoppervlak, want er moet genoeg ruimte zijn om de panelen te plaatsen.

Grote stappen
‘Isolatie en renovatie heeft al heel wat opgeleverd, maar met nieuwbouw en renovaties op hoog niveau kun je écht wat bereiken’, stelt Van Honk. ‘Bij een levensduurverlenging van 25 tot 50 jaar kun je meer doen.’ Een mooi voorbeeld zijn de plannen voor renovatie van woningen in Hof van Egmond, een pittoresk buurtje in de Slachthuisbuurt in Haarlem. Eenvoudige Amsterdamse Schoolstijl en een stedenbouwkundige structuur rond hofjes. De woningen hebben een gemeentelijke monumentenstatus. Funderingsproblemen en kleine woningplattegronden waren de aanleiding voor een renovatieplan. Gaandeweg werd dit uitgebreid tot een grootscheepse monumentenrenovatie. En – zo hoopt Van Honk – met vergaande duurzaamheidsingrepen worden de woningen energieneutraal. ‘Het is de bedoeling dat de huurders een vaste energieprijs aangeboden krijgen, passend bij hun gezinssamenstelling. Hierdoor zijn zij niet meer afhankelijk van stijgende energieprijzen.’ (Zie ook het kader hieronder.)

Om grote verrassingen bij de jaarlijkse afrekening te voorkomen wordt het energieverbruik per kwartaal gevolgd. Bij gesignaleerde afwijkingen wordt onderzocht of het gaat om mankementen in de installaties of dat het komt door gedrag van de huurders. ‘Monitoring draagt bij aan de bewustwording van bewoners’, stelt Ruissen. ‘Renovatie is een megakans om bewoners zuiniger met energie te laten omgaan. In het contact met de mensen leren we ze hoe ze met de nieuwe installaties moeten omgaan.’

Hof van Egmond

Kredietfaciliteiten
Hoe ambitieus Pré Wonen ook is, de financiering van de plannen is nog niet vanzelfsprekend. De corporatie wil de verduurzaming financieren met geborgde leningen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat borg staat voor de leningen, kijkt daarbij vooral naar de toekomstige kasstromen in relatie tot de leningenportefeuille. ‘Tegenover de huidige kosten voor de verduurzaming staan momenteel onvoldoende inkomsten, omdat we nog geen energieprestatievergoeding mogen vragen. Hierdoor is het lastig om nieuwe activiteiten gefinancierd te krijgen’, constateert Van Honk. ‘Terwijl die duurzaamheidsprojecten op den duur wel leiden tot lagere kosten voor huurders én waardevermeerdering van het vastgoed.’ Pré Wonen wacht met smart op de nieuwe wet waarin de energieprestatievergoeding wordt erkend. Hierdoor kan de kasstroomopbrengst van corporaties vergroten en daarmee de ruimte om geborgd te lenen. Van Honk: ‘Zodra dat wetsvoorstel is goedgekeurd, ontstaat nieuwe leencapaciteit voor verduurzamingsprojecten. Helaas is het WSW niet van plan om op voorhand op deze wetswijziging te anticiperen. Daardoor kunnen onze projecten vertraging oplopen.’ ‘Voor alles wat duurzaamheid oplevert, moet je eerst investeren’, besluit Ruissen. ‘De technieken zijn er, we kunnen de huurder tevreden krijgen, nu de financiering nog.’