Compliment voor wat wél is bereikt

Met deze stellige zinnen begonnen vier artikelen over corporaties en duurzaamheid die afgelopen jaar in B&G zijn verschenen. Ter afsluiting van de serie een interview met Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen, bestuurder van Woonbron, over de investeringsdilemma’s van corporaties.

In de vier artikelen staat hoe corporaties met duurzaamheid aan de slag zijn gegaan, en hoe ze dat financieren. Optimistische verhalen, gevoed door idealisme en inzet voor duurzaamheid en betaalbaarheid. Maar ook met twijfels en kritiek op het Rijk, over wet- en regelgeving die soms knelt.

Of de corporatiesector de ambities uit het Energieakkoord gaat halen, is nog maar de vraag. Uit tussentijdse cijfers blijkt dat energieverbeteringen aan woningen en daarmee de beperking van de CO2-uitstoot achterliggen op schema. Was het naïef van corporaties om zich hierop vast te leggen? ‘Er zit enige naïviteit in, maar er zit wel idealisme achter’, zegt Wijbenga. 'En zelfs als we dat gemiddelde label B niet op tijd halen, verdienen corporaties een compliment voor wat er allemaal wél is bereikt.'

Spelregels veranderd
Wijbenga vindt dat er iets fout is gegaan bij het Energieakkoord. Tegenover de verplichting om woningen naar label B te brengen, staan geen afspraken over de financiering ervan. 'We hadden er een stevige zakelijke redenering onder moeten leggen, inclusief de financiële kant.' Dat gebeurde niet. Sterker nog, de minister veranderde gaandeweg de spelregels. De verhuurdersheffing die het Rijk oplegt aan woningcorporaties beperkt hun investeringskracht. En dan gaat verduurzaming van de woningen dus langzamer.

Daar komt nu de passendheidstoets bij: corporaties moeten de goedkoopste woningen toewijzen aan mensen met de laagste inkomens, zodat er minder huurtoeslag nodig is. 'Op zich een goede maatregel', vindt Wijbenga, 'Het past bij onze kerntaak dat we mensen met de kleinste portemonnee prioriteit geven. Maar voor het doorrekenen van investeringsbeslissingen knelt het soms wel.'

De duurzaamheidsdiscussie richt zich volgens Wijbenga sowieso te veel op de corporaties: 'De landelijke CO₂-uitstoot komt voor een groot deel uit kantoren, scholen, fabrieken. Ik hoor daar erg weinig over. En van de 7 miljoen woningen in Nederland is maar 40 procent in handen van corporaties. Toch gaan daar vrijwel alle kaarten op. Dat is natuurlijk makkelijk, want die woningen zijn van semi-publieke partijen waarmee de overheid prestatieafspraken maakt.'

Minister Blok heeft instrumenten ontwikkeld om het corporaties iets makkelijker te maken hun woningen energiezuiniger te maken. Maar in de praktijk vallen die toch tegen, stelt Wijbenga. 'Er is eenmalig 400 miljoen euro subsidie beschikbaar als tegemoetkoming voor de verhuurdersheffing. Maar die subsidie daadwerkelijk krijgen, blijkt in de praktijk erg ingewikkeld. Natuurlijk moeten we als corporaties die subsidie wel gaan gebruiken; het potje is nog niet uitgeput.'

Ook de Energieprestatievergoeding (EPV) kan corporaties helpen. Hiermee kunnen zij huurders laten meebetalen als hun woning energiezuiniger wordt gemaakt. Wijbenga noemt de EPV 'op zich waardevol'. Maar ook hier valt de toepasbaarheid tegen. De EPV is er alleen voor renovaties naar nul-op-de-meterwoningen en niet voor woningverbetering die leidt tot verbetering met enkele labelstappen.

Bovendien gaat de energieprestatievergoeding uit van een zeer lange termijn: bij een EPV leggen corporaties de afspraken met huurders voor veertig jaar vast. Dat is wel erg lang, vindt Wijbenga. 'We hebben gezien dat er weinig zeker is in het politieke beleid ten aanzien van de volkshuisvesting. Evenmin als energiekosten en techniek voor veertig jaar realistisch zijn te voorspellen. Maar de kosten nemen de corporaties bij duurzaamheidsinvesteringen wel nú.'

Net als de eerdere geïnterviewden in deze serie noemt Wijbenga duurzaamheid een breed en complex vraagstuk. 'Daarom is het ook razend interessant. Er zijn geen quick fixes of ideaaloplossingen.' Een aantal corporaties heeft met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Aedes vereniging van woningcorporaties de Groene Huisvesters opgericht. Wijbenga is samen met John Hendriks van Wooncompagnie voorzitter van dit samenwerkingsverband dat nadenkt over kansen voor een duurzame woningvoorraad.

Dat moet dan wel op een zakelijke manier: 'Want de armste mensen in ons werkgebied realiseren onze kasstroom. Kritisch en streng zijn, vind ik daarom een voorwaarde voor de bestuurder die beslist over investeringen. En dan moeten we als corporaties de enthousiaste aannemer, wethouder en minister soms een beetje op afstand houden.'

Investeringsdilemma’s
Minister Blok bestempelde een energiezuinige sociale woningvoorraad conform de afspraken in het Energieakkoord tot een van zijn volkshuisvestelijke prioriteiten. Naast beschikbaarheid en betaalbaarheid, woningen voor urgente groepen en wonen met zorg.

Wijbenga is er niet helemaal gelukkig mee: 'Hierdoor lijkt het alsof duurzaamheid op zichzelf staat. Maar duurzaamheid is een onlosmakelijk onderdeel binnen onze kerntaken. Als je duurzaamheid als prioriteit neemt, lijkt het bijna alsof het ten koste mag gaan van betaalbaarheid, of in de plaats kan komen van kwaliteitsbeleid. Woningcorporaties zoeken bij hun investeringen naar de optimale mix van al die belangen. Een one-trick-pony op duurzaamheid vind ik geen zorgvuldig bestuur.'

Woonbron gebruikt voor die afweging van investeringen het DrieKamerModel: een vastgoedkamer, een vermogenskamer en een maatschappelijke kamer. Per kamer zetten specialisten de plussen en minnen op een rijtje:

• Is de investering goed voor de kwaliteit van de woningen?
• Gaat het niet te veel ten koste van het vermogen en dus de financiële continuïteit?
• Levert het voldoende op voor huurders, wijk en samenleving?

Wijbenga: 'Dit model zorgt dat we bij de afwegingen alle relevante aspecten betrekken. Dat is natuurlijk niet helemaal mathematisch op te lossen, want daarvoor zijn er te veel verschillende soorten variabelen. Maar hoe meer factoren positief staan, hoe groter de kans dat je het doet.'

Hij vindt dat financiers zo’n degelijke afweging ook van corporaties mogen eisen. 'BNG Bank mag van ons verlangen dat een corporatiebestuurder niet al te politiek correct of mediageniek meedoet, maar altijd heel bewust vanuit die verschillende invalshoeken beslist.'

Investeringen in vastgoed worden van oudsher voor een lange periode doorgerekend. Tekorten op de korte termijn zijn op de lange termijn toch rendabel, is het uitgangspunt van traditionele rekenmodellen. En daarop is dan ook de financiering gebaseerd.

Maar blijft dat wel zo, vraagt Wijbenga zich af. 'Visionairs op het gebied van duurzaamheid als Jan Rotmans en Jan-Willem van de Groep zetten ons aan het denken. Van de Groep verwacht dat er op korte termijn complete woningen te realiseren zijn voor 20.000 euro. En Rotmans voorspelt dat de techniek van energieopslag en transport helemaal op zijn kop gaat en de kosten binnen afzienbare tijd verwaarloosbaar zijn. Investeringen in vastgoed hebben zo’n lange looptijd dat je echt moet kijken naar die trends.'

Bovendien zijn regionale verschillen zeer relevant in de duurzaamheidsdiscussie. ‘Je kunt niet spreken van one-size-fits-all’, benadrukt Wijbenga. ‘Degene die doet alsof Nederland één vraagstuk heeft, die heeft het niet helemaal goed begrepen. Hier in Rotterdam hebben we bijvoorbeeld kansen met restwarmte die elders niet zijn. Maar met gestapelde bouw en verdichting zijn er wel weer beperkingen op zonne-energie.’

Restwarmte
Wijbenga wijst met enige jaloezie naar provincies als Brabant en Gelderland die door de verkoop van elektriciteitsbedrijven budget hebben om duurzaamheid te subsidiëren. En in Groningen verwacht hij veel van de NAM-gelden die de woningen niet alleen aardbevingsbestendig maken maar ook energiezuiniger en comfortabeler.

Niettemin verwacht hij in de metropoolregio’s Rotterdam/Den Haag en Amsterdam veel van restwarmte. Hoewel ook dat alleen mogelijk is met extra publiek geld, want anders is de infrastructuur niet rendabel te krijgen. Hij vindt dat zeker te verdedigen: 'Gas en elektriciteit is destijds ook publiek gefinancierd. En er is een vermogen aan subsidie in elektrische auto’s gestoken. Als je zo’n bedrag investeert in restwarmte, levert dat minstens zoveel besparing op CO₂-uitstoot op.'

Er staat dus nog het een en ander op zijn verlanglijstje. Toch blijft hij optimistisch over de rol van corporaties bij beperking van de CO₂-uitstoot. ‘Er kan altijd meer, maar dat moet dan wel verstandig en zakelijk gebeuren.’

Inzicht leidt tot besparing
Naast investeringen in vastgoed gelooft hij ook in het stimuleren van gedragsverandering. Binnenkort start Woonbron bijvoorbeeld met een pilot waarbij huurders een slimme elektriciteitsmeter krijgen. Onderzoek heeft uitgewezen dat inzicht in energieverbruik alleen al leidt tot een besparing van 9 procent. 'Dat voelen onze huurders dus direct in hun portemonnee. Voor mensen die net niet rondkomen, kan dit echt een verschil maken.'

Meer informatie
www.woonbron.nl
www.groenehuisvesters.nl

​