Zandvoort: vernieuwd dorpshart duurzaam verwarmd

In 2003 besloot de gemeente Zandvoort tot vernieuwing van het Louis Davidscarré, een buurt in het centrum van de Noord-Hollandse kustplaats. 'De omgeving was niet meer aantrekkelijk, met veel auto's en weinig groen', vertelt Rogier Brieko die door de gemeente Zandvoort is ingehuurd voor het projectmanagement.

Flinke ingreep

'De scholen waren toe aan vernieuwing en de architectonische uitstraling kon wel een opfrisser gebruiken. Door de brede weg die door het gebied liep, was de menselijke maat verdwenen.' Met een masterplan werd het startsein gegeven voor een flinke ingreep.

De herontwikkeling nadert zijn einde. Deze zomer worden de laatste woningen van de eerste fase opgeleverd. Voor twee nog braakliggende kavels zijn de plannen in een vergevorderd stadium. Op het ene komen woningen, op het andere een museum.

aanbesteding

Nadat het masterplan en het beeldkwaliteitsplan waren vastgesteld, volgde in 2007 de aanbesteding voor ontwerp en bouw van de vernieuwde wijk. Een uitgebreid programma van eisen zorgt ervoor dat de gebouwen goed in de omgeving passen. De herontwikkeling moest aansluiten bij de Zandvoortse stijl, zo eiste de gemeente.

'Je moet aan de voorkant alles goed definiëren om te zorgen dat je krijgt wat je wilt.' Zo verklaart Brieko de tijd die het heeft gekost om de aanbesteding voor te bereiden. Projectontwikkelaar AM voldeed aan de eisen en tekende in 2008 een contract met de gemeente. De bouw kon beginnen. En ondanks de crisis liep die gestaag door.

Binnen twee jaar werd op een parkeergarage een brede school met daar bovenop sociale huurwoningen opgeleverd. De brede school combineert onder meer twee basisscholen, een kinderdagverblijf en de bibliotheek. Dit deelproject kreeg de naam De Blauwe Tram, naar de tram die jarenlang van Amsterdam naar Zandvoort reed.

Een tweede deelproject is Land van Driehuizen, genoemd naar een negentiende-eeuws weiland. De plannen voor dit blok met koopwoningen werden aangepast vanwege de crisis. Er kwamen meer appartementen met een iets kleiner oppervlak en dus voor een gunstiger prijs. Dat heeft gewerkt, want ze zijn allemaal goed verkocht. 'Er is in Zandvoort veel vraag naar dergelijke woningen', aldus Brieko.

Deze zomer wordt de laatste hand gelegd aan het sluitstuk van de eerste fase, met onder andere de verbouwing van een supermarkt, een openbare fietsenstalling, openbare toiletten en startersappartementen. 

Duurzame verwarming

In de herontwikkeling van het gebied zag de gemeente Zandvoort kansen om stappen te zetten op het gebied van duurzaamheid. Er is bijvoorbeeld een ondergrondse waterberging gemaakt, die voorkomt dat de straten bij hoosbuien onder water komen te staan. En de gemeente besloot tot collectieve duurzame verwarming voor de vernieuwde wijk.

Hiervoor kwam – parallel aan de aanbesteding voor bouw en ontwerp van de gebouwen – een aparte aanbesteding. Duurzame energieleveranciers konden inschrijven voor het totale pakket: DBFMODesign, Build, Finance, Maintain en Operate. De gemeente en de projectontwikkelaar tekenden in 2008 een uitgebreid contract voor een ESCo, een Energie Service Company die op het gebied van duurzame verwarming alles op zich neemt.

De partij waaraan de opdracht werd gegund, ging helaas al binnen een jaar failliet, en toen kwam de firma ZON energie in beeld. 'Door dat faillissement heeft de gemeente wel wat tijd verloren', aldus Brieko. 'Maar doordat het contract onder dezelfde voorwaarden is overgenomen, is er verder geen schade.'

John Braakman begon ZON energie in 2006. 'Ik ben begonnen als eenpitter. Mijn roots liggen bij het gasbedrijf Zandvoort dat later opging in Eneco. We ontwikkelen duurzame energie-installaties voor gebouwen.' Met succes, want inmiddels heeft zijn firma de nodige projecten opgeleverd, niet alleen in Nederland maar ook in Zuid-Afrika en Oost-Europa.

'Eigenlijk leveren we overal in principe hetzelfde concept', zegt hij. 'Verwarming, koeling en warm water op basis van bodembronnen, warmtepompen en zonne-energie.' Bij het Louis Davidscarré wordt 75 procent van de warmte via hernieuwbare energie opgewekt, de rest komt uit gas en groene elektriciteit.

Voor opdrachtgevers is de financiering van duurzame warmtevoorziening vaak een probleem. Een ESCo lost dat probleem op. Braakman: 'Het klopt dat duurzame installaties duurder zijn, ongeveer twee keer zo duur als een conventionele HR-ketel. Maar door de besparing op het energieverbruik verdien je dat in zes à zeven jaar terug. Wij sluiten all-in-contracten voor dertig jaar, dus dan heb je een business case.'

Braakman rekent het voor: 'Opdrachtgevers brengen de helft van het benodigde bedrag in, dus dat is evenveel als ze zouden investeren bij traditionele systemen. Wij financieren de andere helft. Vroeger via banken, maar dat was altijd lastig. Tegenwoordig gaat de financiering via het fonds Regionaal Duurzaam, een van de fondsen van Meewind, waarin particulieren vanaf relatief kleine bedragen kunnen investeren in duurzame projecten.' 

Eindeloze bron van energie

Inmiddels draait het duurzame verwarmingssysteem in het Louis Davidscarré al een paar jaar. Telkens als er nieuwe gebouwen worden opgeleverd, worden die gekoppeld aan de bestaande installatie. In de parkeergarage hebben ze daarvoor een ruimte ter grootte van vier parkeerplaatsen.

Voor het hele gebied wordt op circa 100 meter diepte grondwater aangeboord en opgepompt. Dit wordt omgezet in warmte of koeling, afhankelijk van het seizoen. Braakman: 'Zo'n warmte-koude-systeem is echt het systeem van de toekomst. Aardwarmte is een eindeloze bron van energie. Het water dat we oppompen gaat direct na gebruik weer terug de grond in. En we zitten veel dieper dan het drinkwater, dus er is geen risico op milieuschade.' 

Op de daken van de gebouwen liggen zonnecollectoren en -panelen. ZON energie zorgt dertig jaar lang voor het onderhoud (de M van DBFMO) en de administratieve afhandeling zoals innen van de vergoeding (de O). Ook de voorlichting voor gebruikers neemt ZON energie voor zijn rekening.

Als het nodig is, worden installaties vervangen zodat de onderhoudskosten niet te ver oplopen. Braakman: 'We hebben in de plannen rekening gehouden met een herinvestering in jaar vijftien. ZON energie draait zelf op voor de kosten maar profiteert ook van de eigen investeringen. Dat is de essentie van uitbesteding aan een ESCo.' 

Warmtewet

Je hoort het niet vaak, maar John Braakman is tevreden met de nieuwe wet- en regelgeving. 'Vroeger moesten we alles heel gedetailleerd vastleggen in onze contracten. Nu verwijzen we naar de regels in de Warmtewet. Daarin is geregeld wie waarvoor verantwoordelijk is, hoe we moeten omgaan met storingen, wat er gebeurt bij faillissementen. Alle losse eindjes zijn geregeld dus dat maakt onze contracten veel simpeler.'

Wat hij wel tot in de puntjes vastlegt zijn de afspraken met de aannemers. Want voor de leidingen en installaties van ZON energie moeten de bouwers ruimte uitsparen in muren, vloeren en daken. Duidelijke afstemming voorafgaand aan de bouw is dan essentieel.

Winst voor Zandvoort

Is de vernieuwing van het Louis Davidscarré een succes? 'Het is een aanzienlijke verbetering', vindt projectleider Brieko. 'De werkzaamheden waren behoorlijk ingrijpend voor de omwonenden, maar het resultaat biedt een aanzienlijke toegevoegde waarde voor het dorpscentrum.

In eerste instantie moest de omgeving wennen aan de nieuwe bouwblokken, maar intussen is het enthousiasme onder de inwoners flink gestegen. Als het project volledig is afgerond, inclusief de openbare ruimte, is Zandvoort een prachtige buurt rijker. Dat is een mooie winst voor Zandvoort.' 

75 procent hernieuwbare energie
Ook op het gebied van duurzaamheid werkt het. De eis in de aanbesteding was 20 procent procent minder CO2-uitstoot dan vereist in het toen geldende bouwbesluit. Met 75 procent hernieuwbare energie voor de warmtevoorziening voldoet de installatie daar ruimschoots aan. Omdat alle woningen en andere gebouwen worden aangesloten op het collectieve systeem, en er dus sprake is van gedwongen winkelnering, stelde de gemeente ook als eis dat de gebruikers niet duurder uit mochten zijn.

Geen extra kosten voor bewoners
Ook dat is gelukt. De bewoners betalen gemiddeld zo'n 100 euro per maand aan ZON energie. 'Maar we verkopen vooral ook comfort', zegt Braakman. 'Met zomer en winter dezelfde stabiele temperatuur.'

Copyright foto Louis Davidscarré buitenzijde en binnenplaats: gemeente Zandvoort
Copyright Zonnedaken: ZON energie