Stimulans aan duurzaamheid woningcorporaties

Op 6 juli heeft BNG Bank haar eerste duurzame social housing bond ten behoeve van de financiering van de woningcorporatiesector uitgegeven.
Met deze obligatie geeft BNG Bank een stimulans aan duurzaamheid in de corporatiesector. En zo wordt ook voorzien in de steeds groter wordende behoefte bij (internationale) kapitaalverschaffers aan duurzame beleggingen met een sociale impact.

De 1 miljard euro die is opgehaald met deze obligatie, wordt uitgeleend aan een selectie van 92 woningcorporaties die relatief goed scoren op het gebied van duurzaamheid. Deze selectie is gebaseerd op een methodiek die ontwikkeld is door Telos, het centrum voor duurzame ontwikkeling van de Universiteit van Tilburg. Daarbij wordt naast ecologische factoren gekeken naar sociale en economische aspecten.

Inspelen op veranderende behoeften

Beleggers stellen steeds vaker eisen op het gebied van duurzaamheid en sociale impact. Hoewel het aantrekken van kapitaal voor de corporatiesector momenteel geen enkel probleem vormt, is het belangrijk nu al in te spelen op deze veranderende behoefte bij beleggers.

Hoewel het in de huidige marktomstandigheden geen prijsvoordeel oplevert, kunnen met een duurzame obligatie wel meer beleggers aan de sector worden gebonden. Gezien het duurzame en sociale karakter van de activiteiten van de corporatiesector, is deze bij uitstek geschikt voor een dergelijke obligatie.

Met de uitgifte van deze social housing bond wordt deze boodschap nadrukkelijk onder de aandacht gebracht van beleggers. BNG Bank is de eerste partij die een duurzame obligatie uitgeeft ten behoeve van de financiering van de Nederlandse sociale huursector.

Aansluiting bij financieringssystematiek

Duurzame obligaties worden veelal gekoppeld aan concrete duurzame projecten. Maar projectfinanciering vindt in de corporatiesector nauwelijks plaats. Zeker in het sociale segment waarop de obligatie zich specifiek richt. Voor deze activiteiten worden doorgaans garanties van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ingezet waarbij bedrijfsfinanciering aan de orde is en de financiering niet direct gekoppeld is aan investeringsprojecten.

De obligatie kan dan ook niet gekoppeld worden aan duurzame projecten. In plaats daarvan is een selectie gemaakt van 92 corporaties met een relatief goede duurzaamheidsscore. Daarbij is gebruik gemaakt van een 'best-in-class'-methodiek die ontwikkeld is door Telos.

Alle leningen die door BNG Bank aan corporaties worden verstrekt die op basis van deze methodiek worden geselecteerd, kwalificeren zich vervolgens voor deze obligatie. Deze methode is sinds 2014 met succes toegepast bij de uitgifte van duurzame obligaties van BNG Bank ten behoeve van de financiering van gemeenten.

sociale, ecologische en economische kapitalen

De basis van de door Telos ontwikkelde methodiek vormt de brede definitie van duurzaamheid zoals in 1987 door de Commissie Brundtland geïntroduceerd in het VN-rapport 'Our Common Future'. Hierin staan de drie kapitalen centraal: People, Planet en Profit. Deze sociale, ecologische en economische kapitalen worden bij deze duurzame obligatie voor woningcorporaties aangevuld met een vierde, namelijk de interne bedrijfsvoering.

Deze kapitalen worden vervolgens uitgewerkt in 12 thema's. Ten aanzien van het sociale kapitaal moet worden gedacht aan thema's als sociale cohesie en beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Vooral de thema's rond het sociale kapitaal zijn zeer typerend voor de corporatiesector. We spreken niet voor niets over de sociale huursector.

Het ecologische kapitaal komt vooral tot uiting in de mate van energiezuinigheid van de woningvoorraad. Bijvoorbeeld de resterende levensduur van de woningvoorraad en waarde van het vastgoed bepalen de score op het economisch kapitaal. Bij de interne bedrijfsvoering staan zaken centraal die niet direct aan het vastgoed in de wijken en buurten te linken zijn, zoals governance en tevredenheid van de huurders.

Met behulp van 31 indicatoren wordt vervolgens per kapitaal een score bepaald. Het gemiddelde over deze vier kapitalen vormt de algemene duurzaamheidsscore. Deze score is voor 339 van de 360 corporaties bepaald. Van de overige (veelal kleine) corporaties waren onvoldoende gegevens beschikbaar. 

Veilig, veerkrachtig en duurzaam
De systematiek sluit tevens aan op de 11e doelstelling van de nieuwe Sustainable Development Goals (2015) van de VN: 'Maak steden en dorpen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam'. Zowel de Rijksoverheid als de Vereniging van Nederlandse Gemeenten hebben deze 'global goals' omarmd.

Groeimodel

Het aantal gehanteerde indicatoren in de methodiek is nog beperkt, zeker op het gebied van het ecologisch kapitaal. Er is gebruik gemaakt van openbaar beschikbare gegevens, zoals de Aedes benchmark, de verantwoordingsinformatie van woningcorporaties richting de Autoriteit Woningcorporaties (de externe toezichthouder) en data van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

De komende periode wordt het model verder uitgebouwd met aanvullende criteria. De uitdaging ligt daarbij vooral in het koppelen van deze gegevens aan data van de Nationale Monitor Gemeentelijke Duurzaamheid van Telos. Daarvoor moet wel het bezit van de individuele corporaties op een juiste manier worden gelokaliseerd en toegewezen naar wijken en buurten. In de loop van dit jaar wordt dit uitgewerkt.

Selectie kwalificerende corporaties

Het geld dat BNG Bank met de uitgifte van de social housing bond ophaalt, wordt uitgeleend aan de 92 geselecteerde woningcorporaties uit de 339 corporaties die in de analyse zijn meegenomen.

Twee stappen
Het selecteren van de 92 woningcorporaties bestond uit twee stappen. Er is een voorselectie gemaakt, waarbij corporaties met een grote sociale opgave en een hoog investeringsniveau in de wijken een grotere kans kregen om in de uiteindelijke selectie te worden opgenomen.

Extra waardering sociale doelstelling
Hierdoor wordt de inzet voor de sociale doelstelling extra gewaardeerd. De sociale opgave is hierbij afgeleid van het aandeel lage inkomens in de wijken waar de betreffende corporatie relatief veel woningen heeft. Na deze voorselectie resteerden 200 van de 339 corporaties.

Daarna is voor deze 200 corporaties gekeken naar het type corporatie. Er zijn tien typen corporaties geïdentificeerd: vier typen gebaseerd op grootte van de corporatie, vier op basis van leeftijd van het vastgoed en twee op basis van type vastgoed (overwegend eengezinswoningen versus overwegend meergezinswoningen).

Best-in-class per type
Bij de statistische analyse gaven deze groepen een significante afwijking van de gemiddelde duurzaamheidscore te zien. Door de score van een individuele corporatie te vergelijken met de 'peer group', ontstaat een eerlijkere vergelijking. Per type corporatie komen de vijftien best scorende in aanmerking voor een lening uit de opbrengst van de obligatie.

De categorieën zijn niet uitsluitend. Hierdoor kunnen corporaties in meerdere categorieën bij de beste 15 horen; dit resulteerde in een selectie van 92 uit de groep van 200 uit de voorselectie.

Stimulans voor duurzaamheid

Naast het creëeren van een sterkere binding tussen beleggers en de Nederlandse sociale huursector wil BNG Bank een bijdrage leveren aan het duurzaamheidsbeleid van corporaties en de discussie over duurzaamheid in de sector.

Hoewel de leningen aan de 92 geselecteerde corporaties niet direct worden gekoppeld aan concrete projecten, kan de obligatie daaraan wel een bijdrage leveren. Telos zal de duurzaamheidsscores van corporaties namelijk gedurende de looptijd van de obligatie jaarlijks blijven monitoren.

Op basis daarvan kunnen trends worden gesignaleerd, verbanden worden gelegd en zaken transparant worden gemaakt. Doel: duurzaamheid meer aandacht geven en vooral benadrukken dat de discussie over duurzaamheid zich niet moet beperken tot energiebesparing en CO₂-uitstoot. Met een duurzaamheidsprofilering alleen op het ecologisch kapitaal (op 'groen') doet de sector zichzelf tekort.