Nu lokaal doorpakken

Nieuw, verdiepend onderzoek naar de reële transformatiepotentie van de bestaande stad wijst uit dat maximaal een derde van de woningvraag kan worden opgelost binnen bestaand bebouwd gebied, maar alleen onder stevige voorwaarden. Pauline Bieringa (BNG Bank), Jop Fackeldey (G32) en Desirée Uitzetter (BPD) reageren. 

De verwachte vraag naar woningen is groot. Volgens data van ABF Research moeten er tot 2030 circa 1 miljoen woningen worden toegevoegd. Maar waar? Een studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) uit 2016 liet zien dat 35 tot 80 procent in bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd, bijvoorbeeld door (her)gebruik van onderbenutte locaties en leegstaande gebouwen. In het PBL-onderzoek is vooral naar de ruimtelijke mogelijkheden en naar de kwantitatieve woningvraag gekeken.

Factoren als tijd, financiële haalbaarheid en de factor mens – ofwel de kwalitatieve woningvraag – zijn buiten beschouwing gelaten. Jop Fackeldeywethouder in Lelystad en voorzitter Fysieke Pijler van de G32: 'Uit het PBL-onderzoek kwam het beeld naar voren van alles kan in de stad. Daarop vroegen wij ons direct af: Wie gaat dat betalen? Wie gaat daar wonen? Zitten mensen hier echt op te wachten? Prima dat nu een nadere analyse heeft plaatsgevonden.'

Drie factoren
De onderzoekers van Brink Management/Advies bouwden verder op de analyse van PBL en verdiepten de analyse op drie factoren: mens, tijd en geld. Ofwel:

• Wat is de kwalitatieve woonvraag?
• Hoe en waar willen mensen wonen: binnenstedelijk, groenstedelijk, suburbaan of dorps?
• In hoeverre sluit gebiedsontwikkeling hierop aan?
• En lukt het allemaal binnen de middellange termijn tot 2030?

Conclusie: voor 90.000 woningen is dat geen probleem. Wie een derde van de woningvraag binnen bestaande bebouwd gebied wil bouwen, moet daar tot 2030 3,6 miljard euro – dat komt neer op 300 miljoen euro per jaar – aan extra financiële bijdrage tegenaan zetten en de woningdichtheden met 35 procent verhogen.

Financiële bijdrage nodig
Fackeldey deelt deze conclusie: 'Transformeren is complex, risicovol en duur. Het is evident dat er vanuit de overheid geld bij moet. Zowel Rijk, provincies als gemeenten zullen hiervoor – samen met de markt – een oplossing moeten vinden. Over de hoogte van de overheidsbijdrage kun je overigens nog wel discussiëren. Die kan per regio verschillen, zelfs per locatie: Welke partijen doen er mee? Kan er verevend worden tussen winst- en verliesgevende functies? Is het Rijk zelf betrokken, bijvoorbeeld met het Rijksvastgoedbedrijf? En is er sprake van excessieve herstructureringskosten zoals bodemvervuiling?'.

Ook Pauline BieringaManaging Director Public Finance bij BNG Bankpleit voor een mix aan partijen die de financiële bijdrage levert: 'Provincies kunnen bijvoorbeeld een transformatiefonds vormen voor de onrendabele top. Ook het Rijk kan daaraan bijdragen, evenals de gemeenten.

Daarnaast zullen marktpartijen en grondeigenaren mee moeten doen. Daarbij denk ik aan een soort vereveningsfonds waarbij de waardesprong in gebiedsontwikkelingen buiten de stad – door de overgang van agrarisch naar bouwgrond – deels de onrendabele top in de stedelijke herontwikkeling kan subsidiëren.'

Desirée Uitzetterdirecteur Gebiedsontwikkeling van BPDziet een belangrijke rol weggelegd voor het Rijk: 'Er waren de laatste decennia rijksmiddelen beschikbaarDe Stadsvernieuwingsgelden (1970-2005 – € 17,5 miljard), locatiegebonden subsidies (1995-2009 – € 1 miljard) en Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (2000-2014 – € 4,3 miljard. (bron: TU Delft, afdeling Gebiedsontwikkeling). Die hebben geleid tot een betere bereikbaarheid, betaalbaarheid en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in steden.'

'Nu is het woondomein en – met de nieuwe Omgevingswet – straks ook het domein van de integrale leefomgeving in vergaande mate gedecentraliseerd. De gemeenten zijn aan zet. Uiteraard is het beeld in ons land wisselend, maar als je dit soort belangrijke en ingrijpende opgaven landelijk wilt oppakken, blijft de hogere overheid echt nodig. Dat vraagt nú om actie. Anders kan onvoldoende worden ingespeeld op de woningbehoefte en wordt wonen onbetaalbaar.'

Zorgvuldig verdichten
Of naast extra geld ook verder verdichten zoden aan de dijk gaat zetten, is afwachten. Uitzetter: 'Het onderzoek toont weliswaar aan dat er veel vraag is naar wonen in de stedelijke regio, maar dat betekent niet automatisch dat men in een veel steniger woonmilieu wil wonen. Ook suburbane en groenstedelijke milieus zijn gewenst. Verdichting moet zorgvuldig gebeuren en daarbij moet je mensen op andere punten extra kwaliteit bieden.'

Fackeldey is eveneens voorzichtig: 'Iedere woningmarkt is verschillend, we moeten maatwerk leveren. En je moet ervoor waken dat het niet ten koste gaat van de kwaliteit van de openbare ruimte.' Bieringa onderschrijft dit: 'We moeten daar terughoudend mee zijn; alleen waar het past in het stedelijk weefsel. De te transformeren gebieden moeten qua typologie en dichtheid aansluiten op wat er al staat in de omgeving.'

Commitment aangaan
De drie zijn verder eensgezind in hun mening dat er naast de nationale opgave vooral ook lokaal en regionaal moet worden doorgepakt. Partijen moeten hun verantwoordelijkheid nemen, om zo de kansen voor bouwen in de bestaande stad te vergroten.

Bieringa: 'De tijd is nu gekomen om met elkaar in actie te komen. De verliezen op gebiedsontwikkelingen en grondexploitaties zijn genomen. We kunnen en mogen weer voor langere tijd vooruitkijken en moeten het commitment aangaan. Gebiedsontwikkelingen binnen en buiten de stad zijn complementair en moeten elkaar steunen en versterken. Zowel qua opgave, als financieel.'

De City Deals die de laatste tijd tot stand komen in het kader van de Agenda Stad van het ministerie van BZK vindt Bieringa een goed hulpmiddel. 'Daarbij worden voor een groter gebied – zoals de Metropoolregio Rotterdam Den Haag – tussen partijen afspraken gemaakt. Ook over de verdeling van de risico's.'

Meerdere opgaven
Het is een pleidooi dat Fackeldey van harte onderschrijft. 'Lokaal moeten we de transformatie via opgavegericht werken een slag verder brengen. Want naast het ontwikkelen van woningen op transformatielocaties zijn ook onderwerpen als de energietransitie en klimaatneutraal bouwen van groot belang. Die ambities moeten we nu bij elkaar brengen. Ze kunnen elkaar versterken.' Hier liggen ook financiële kansen: 'Kan er bijvoorbeeld aangesloten worden bij een duurzaamheidsprogramma of ambitie? Want daar zijn ook financieel win-winsituaties te bereiken.'

Het identificeren van de precieze lokale vraagstukken – en daarmee de kansen om deze te koppelen – kan volgens Fackeldey uitstekend gebeuren via de Omgevingsvisie die gemeenten de komende tijd moeten opstellen. 'Met de markt gaan we in gesprek: wat willen we hier lokaal, maar ook: wat is realistisch mogelijk? Het zou goed zijn wanneer volgend jaar – zodra de nieuwe gemeenteraden aantreden – de basis hiervoor is gelegd. Vanuit de G32 gaan we in ieder geval verder in gesprek over de uitkomsten van dit verdiepende onderzoek. Het biedt een denkraam voor de verdere invulling van de transformatieopgave. Ik hoop dat ook de andere marktpartijen hierover willen meedenken.'

Actie nodig
Volgens Uitzetter wordt deze uitnodiging vanuit BPD in ieder geval van harte aanvaard: 'Wij zetten onze schouders maximaal onder de transformatieopgave. En we staan klaar om daarover met gemeenten in gesprek te gaan en snel tot actie over te gaan. Daarbij staan we open voor nieuwe samenwerkingen, brengen we onze markt-, concept- en proceskennis aan boord en uiteraard ook onze ervaringen met veel verschillende transformatieprojecten. De uitdaging is om lokaal de transformaties te verkennen en daarmee aan de slag te gaan. Transformatie is weliswaar een complex proces, daarvoor moeten partijen bereid zijn om een langeretermijn-commitment aan te gaan.'

Ook moet volgens Uitzetter niet te rigide worden gedaan over de woningvraag die niet in de stad past: 'We moeten onze ogen niet sluiten voor de rest van de woningvraag. Niet iedereen wil én kan in de stad wonen. Het onderzoek maakt duidelijk dat we voor 70 procent van de 1 miljoen woningen ook andere plekken moeten vinden, deels ook buiten bestaand bebouwd gebied. Die typen locaties vragen eveneens om zorgvuldige inpassing. Ook over de opgave buiten bestaand bebouwd gebied moeten overheden en marktpartijen het gesprek aangaan. Ik proef daar een brede bereidheid voor. Ook politiek.' 

Over de auteurs
Pauline Bieringa is Managing Director Public Finance bij BNG Bank. Ze studeerde Geschiedenis aan de Rijksuniversiteit Groningen en vervulde daarna onder meer verschillende functies bij ING.

Jop Fackeldey Jop Fackeldey is wethouder in Lelystad, vicevoorzitter van de VNG-commissie Ruimte en Wonen en voorzitter van de Fysieke Pijler van de G32. Hij studeerde aan de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen. 

Desirée Uitzetter is directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD. Eerder was zij onder meer partner bij de Stec Groep, projectdirecteur bij BNG gebiedsontwikkeling en senior adviseur bij KPMG/Metrum. Uitzetter studeerde Sociale Geografie aan de Universiteit Utrecht.

Dit artikel verscheen ook in NAW, magazine voor gebiedsvernieuwers.
Fotografie: Roger Dohmen/Hollandse Hoogte