Lage rekening of gunstig label?

Meer dan de helft van de kantoorgebouwen voldoet niet aan de minimale eis van de energieindex. Om de energieindex terug te brengen tot minstens 1,3 zal moeten worden geïnvesteerd in maatregelen. Dit lijkt mogelijkzie de studie  'Verplicht energielabel voor kantoren' in opdracht van het Ministerie van BZK van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en het Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN) met terugverdientijden van 3 tot 7 jaar. Er is dan ook voldoende (politiek) draagvlak voor deze wettelijke verplichting.

Financiële instellingen die commercieel vastgoed hebben gefinancierd, dragen actief bij aan de bewustwording onder vastgoedeigenaren via een energiescan en financieringsmogelijkheden.

Een energiescan biedt inzicht in de energieperformance en de mogelijkheden labelstappen te maken. Het risico dat de waarde van het onderpand na 2023 niet meer voldoet, vormt wellicht een extra 'incentive' voor deze actieve opstelling. BNG Bank heeft als één van de grootste financiers van de publieke sector een Maatschappelijk Vastgoed Scan voor haar klanten geïntroduceerd.

Het maken van 'labelstappen' is eenvoudig te begrijpen en doet het daarom goed in de communicatie. Label F scoort slechter dan label C en label A+ scoort hoger. De onderliggende energieindex is moeilijker te interpreteren en roept bij de meeste mensen een reactie op als 'ach, het zal wel'.

Niet iedereen enthousiast
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) stelde recent de nodige vraagtekens bij de uitvoerbaarheid van de label C-verplichting. Welke sancties zijn er? Welke kosten zijn hiermee gemoeid? Vormt een label C-verbouwing wel een wenkend perspectief?

Los van deze praktische zorgpunten komt er steeds meer aandacht en onderbouwing voor meer inhoudelijke punten. De Woonbond en TU Delft hebben bijvoorbeeld geconstateerd dat energiebesparende renovaties van (corporatie)woningen niet altijd opleveren wat men verwacht. Dit komt doordat het feitelijk verbruik niet wordt gemeten. De theoretische modellen lijken stelselmatig het verbruik in woningen met een energielabel G, F of E te overschatten en het energieverbruik in label A-woningen te onderschatten. Gevolg is dat de theorie (besparing van 74% bij labelsprong van G naar A) in de praktijk tegenvalt (besparing van 30%).

Bijzonder fenomeen
De afgelopen maanden ben ik bij twee gemeenten op een merkwaardig fenomeen gestuit tijdens het testen van de Maatschappelijk Vastgoed Scan. Een gebouw dat na een grondige renovatie een forse labelstap heeft gemaakt naar A+, had een hoger energieverbruik dan vóór de renovatie. De technische installaties brengen comfort maar verbruiken veel energie. Bovendien vergt het inregelen van technische installaties expertise en tijd en daar wordt in de praktijk niet voldoende in geïnvesteerd.

De gemeente Haarlem heeft hier bij de realisatie van een energieneutrale school goed op geanticipeerd. De bouwer kreeg na oplevering een jaar de tijd om alle installaties optimaal in te regelen. Zodanig, dat de energieprestaties aansluiten op de vooraf gemaakte beloften. Behalve de verantwoordelijkheid voor onderhoud en beheer van de technische installaties is daar een uitgestelde betaling gekoppeld aan de daadwerkelijk geleverde energieprestatie.

Focus op de energieprestatie
Bij investeringsprojecten in verduurzaming en energiebesparing bij maatschappelijk vastgoed is focus op de energieprestatie beter dan het (theoretische) energielabel.  De Maatschappelijke Vastgoed Scan helpt gemeentelijke teams met vastgoed, duurzaamheid en financiële expertise bij een eerste inzicht in mogelijkheden, kosten en prioriteiten. Belangrijk is daarbij een lange termijnoriëntatie ofwel energiebesparing in combinatie met hernieuwbare energiebronnen. Liever een lage energierekening dan een gunstig energielabel.